Locataires, bailleurs : qui paye quoi?

noreply@hautetfort.com (Criton) — Sun, 12 Nov 2006 22:25:47 +0100

Le 27 septembre dernier la Cour de cassation a rendu trois décisions en matière de bail, dont deux en matière de charges locatives.

Dans ces deux affaires, les locataires se plaignaient de ce qu'ils s'étaient vu facturer le salaire de la gardienne alors que celle-ci ne prenait pas en charge totalement le nettoyage de l'immeuble.

Etait en cause l'interprétation de l'article 2 d) du décret 87-713 du 26 août 1987 qui dispose que :

"d) Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables."

Dans un attendu identique dans les deux affaires la Cour de cassation procède à une leçon d'interprétation juridique, en retournant à la base, l'interprétation selon le sens même des mots, et plus particulièrement la différence entre les verbes "assurer" et "participer".

En effet, elle retient que :

"la rédaction de l’article 2 du décret du 26 août 1987 implique que la récupération des trois quarts de la rémunération du gardien n'est possible que dans la mesure où l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par le gardien ou le concierge et que l'emploi du verbe "assurer" et non du verbe "participer" dans cette disposition implique que la récupération partielle des dépenses correspondant à sa rémunération n'est possible que lorsque le gardien ou le concierge effectue seul les travaux d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets à l'exclusion de tout partage de ces activités avec un tiers, la cour d'appel, qui a constaté que la gardienne de l’immeuble partageait les travaux d'entretien des parties communes avec une société de nettoyage, en a exactement déduit que les dépenses liées à la rémunération de la première n'étaient pas récupérables et devaient donner lieu à restitution en faveur des locataires."

Vérifiez donc sur vos factures de charges. Si le salaire de votre concierge vous est imputé alors que celui/celle-ci ne fait que participer au nettoyage, vous pourrez vous en plaindre auprès du syndic.

Dans la troisième affaire du même jour, la Cour de cassation revient retoquer la Cour d'appel de Montpellier pour avoir mal interprété notamment l'article 555 Code civil.

Selon ce texte, lorsque pendant un bail des infrastructures ont été construites, il est de principe que le propriétaire peut, en fin de bail, soit en garder la propriété, soit en demander la destruction.

S'il décide de conserver les infrastructures il devra rembourser au choix, soit la valeur gagnée par le terrain du fait de la présence des infrastructure, soit la valeur des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés au jour du remboursement (alinéa 3). En revanche, face à un locataire évincé de bonne foi il ne pourra demander la destruction (alinéa 4) et devra donc rembourser selon les modalités décrites.

Dans cette affaire, un terrain avait été loué de longues années pour en faire un camping, ce qui avait conduit à la réalisation d'infrastructures. A la fin du bail, les parties ne trouvèrent pas d'accord sur le prix, alors qu'elles étaient d'accord sur le principe de la continuation du bail.

Les parties s'opposèrent donc devant les tribunaux, et la Cour d'appel de Montpellier considère que le montant des loyers doit être fixé en fonction de la valeur du terrain nu (sans les infrastructures, qui restent propriété du preneur/"locataire" jusqu'à la fin du bail).

La Cour de cassation, rappelle à la Cour d'appel que "le bail renouvelé étant un nouveau bail, les bailleurs pouvaient, lors du second renouvellement, solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau loyer".

Donc, en cas de renouvellement de bail, le propriétaire du terrain devient, le cas échéant dans l'espace d'un instant logique entre les deux baux, propriétaire des infrastructures en vertu de l'article 555 Code civil, et peut donc prendre en compte la nouvelle valeur du terrain dans la fixation des loyers.

De Lege Ferenda - bail

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